En 2020, la Fondation Ellen MacArthur et Arup – l’une des principales sociétés de conception et d’ingénierie au monde – ont publié une étude sur l’économie circulaire dans le secteur immobilier. Ils ont montré qu’en adoptant des modèles de business basés sur l’économie circulaire, les sociétés immobilières peuvent en tirer profit. En particulier:
- obtenir des rendements financiers importants
- réduire l’empreinte de leurs ressources
- mettre en œuvre le projet de décarbonisation
Considérons les données provenant de divers projets immobiliers dans cinq villes européennes: Aarhus, Amsterdam, Berlin, Londres et Milan. Sur la base des données recueillies, la Fondation Ellen MacArthur et Arup ont développé cinq modèles de business d’économie circulaire. L’application des concepts de l’économie circulaire au marché de l’immobilier repose sur l’idée d’acheter des services plutôt que des produits. Par ailleurs, de nouveaux modèles de business devraient être adoptés. Ils impliquent l’utilisation de bâtiments plus adaptables et déconstructibles. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier de biens plus productifs, moins nocifs et à plus forte valeur ajoutée, ainsi que de nouveaux flux de revenus.
Les modèles de business pour l’immobilier en bref
Espaces Flexibles
Selon le rapport, il y a une quantité considérable d’espace inutilisé dans les bâtiments. Cela représente, par exemple, une moyenne de 40 à 60% pour les bureaux et de 72% pour les bâtiments de l’enseignement supérieur au Royaume-Uni. C’est pourquoi le premier modèle de business, les Espaces Flexibles, aborde exactement ce problème, en identifiant l’espace de travail partagé comme la solution. L’étude est basée sur plusieurs bureaux de location à Milan, et a calculé un potentiel de revenus supplémentaires de 18 % sur le coût net du bail actuel de 12 ans.
Bâtiments Adaptables
En second lieu, l’étude se concentre sur l’importance de créer des bâtiments qui peuvent résister aux situations changeantes du marché et aux attentes sociales. Par conséquent, adopter un modèle de business basé sur les Bâtiments Adaptables signifie envisager la construction de bâtiments polyvalents. Il est ainsi possible d’arrêter le processus de démolition, généralement appliqué avant la fin de la vie technique d’un bâtiment. Le rapport prend comme étude de cas le développement résidentiel au Danemark. L’application de ces concepts confirme l’augmentation de 3% du taux de rendement interne sur 50 ans.
Bâtiments Déplaçables
Un autre point abordé dans le rapport concerne les solutions de construction adoptées pour les sites à usage temporaire. Comme nous l’avons dit, en plus d’être limitées sur le plan architectural, elles peuvent avoir de mauvaises performances opérationnelles. C’est pourquoi le modèle des Bâtiments Déplaçables a été testé à Amsterdam. Ici, on a constaté un taux de rendement interne allant jusqu’à 26 % sur 11 ans (sans tenir compte du coût du terrain).
Valeur Résiduelle
Le modèle de business Valeur Résiduelle prévoit l’amortissement des matériaux de construction. Il faut préciser que leur perte de valeur annuelle est d’environ 2,1tn. Sa mise en œuvre sur un aménagement de magasin à Berlin a montré des résultats intéressants. Il s’agit d’une réduction du coût de propriété sur l’ensemble du cycle de vie de plus de 5 % sur 10 ans. Grâce à ce modèle, les propriétaires créent des contrats à terme négociables pour la quantité de matériaux de construction pendant la déconstruction. Pendant la phase de construction, les clients peuvent vendre ces contrats. Ils peuvent les échanger pendant que le bâtiment est utilisable. De cette façon, elle change de valeur en fonction des marchés immobiliers locaux et des marchés mondiaux des matières premières. Pendant la phase de déconstruction, lorsque la réutilisation des matériaux sera disponible, il sera possible de transférer les biens et de les liquider en espèces.
Achat de Services
Finalement, l’étude a développé un modèle de business basé sur l’idée d’acheter des services plutôt que des produits. Ce modèle, appelé Achat de Services, permet d’économiser environ 20 à 40 % de l’énergie dans les bâtiments. Ainsi, la mise en œuvre pratique de ce concept sur un lotissement à Londres a montré une amélioration de 3% du taux de rendement interne en 30 ans.
Modèles de business pour l’immobilier: décarbonisation et collaboration
Le secteur de la construction est l’une des industries les plus coûteuses, les plus polluantes et les plus intensives en carbone. Par exemple, selon le rapport du World Green Building Council, 39% des émissions mondiales de carbone liées à l’énergie sont attribuées aux bâtiments. De plus, 1500 milliards de briques sont produites chaque année pour nos bâtiments. Il est considérable de constater que la plupart d’entre elles sont fabriquées avec des fours polluants. Ces derniers sont responsables de 20% des émissions mondiales de carbone noir. Dans un tel scénario, une approche telle que celle décrite dans le rapport contribuerait au processus de décarbonisation.
Enfin, l’étude souligne l’importance de la collaboration entre les institutions gouvernementales, les entreprises et les secteurs public et privé. C’est la seule façon de parvenir à une économie circulaire dans tous les secteurs.