« Bâtiments Adaptables » est un modèle de business qui reflète bien le concept d’économie circulaire. Les bâtiments ddaptables peuvent accueillir plus d’un usage spécifique au cours de leur vie utile. Ces bâtiments sont plus stables et s’adaptent à plusieurs utilisations dans l’environnement bâti. En effet, ils sont construits pour résister à la fois aux conditions du marché et aux attentes sociales à venir.
Actuellement, la plupart des bâtiments sont démolis prématurément avant d’avoir atteint la fin de leur durée de vie technique en raison d’une perte d’utilité et de l’incapacité à s’adapter au marché actuel. L’utilisation du modèle de business des Bâtiments Adaptables permettra de réduire les coûts de conversion de l’espace identifié tout en créant, au final, moins de déchets. On considère que tout le monde y gagne, tant sur le plan économique qu’environnemental.
Quelques données
En 2000, le Ministère Britannique de l’Environnement, des Transports et des Régions a réalisé une étude sur les bâtiments résidentiels. Cette étude a indiqué que 46 % des bâtiments démolis avaient une durée de vie comprise entre 11 et 32 ans.
D’autres données essentielles à ce sujet concernent la Finlande. L’article « Statistical and geographical study on demolished buildings » publié en 2014 dans la revue Building Research & Information indique qu’entre 2000 et 2012, 50 818 bâtiments ont été démolis, l’âge moyen des bâtiments résidentiels étant de 58 ans, tandis que les bâtiments non résidentiels ont été démolis après 43 ans.
Enfin, en 2016, des recherches menées au sein d’un groupe sélectionné dans le centre de Liverpool, au Royaume-Uni, ont permis de tirer des conclusions importantes concernant la durabilité de l’environnement bâti. Après une étude explorant le degré d’adaptation des bâtiments examinés, la recherche confirme la nécessité d’intégrer l’adaptabilité comme un critère essentiel dans la conception des bâtiments. De même, un récent rapport publié par la Fondation Ellen MacArthur, en collaboration avec Arup, soutient cette thèse.
Le modèle de business Bâtiments Adaptables en bref
Pour mieux comprendre l’importance d’un modèle de business adaptable, nous devons d’abord nous concentrer sur l’immobilier commercial en dehors de la ville. Souvent, les bâtiments sont conçus pour une seule finalité et sont contraints de faire face à des dévaluations globales. Certains marchés immobiliers ont des règlements de planification qui facilitent la conversion d’un bâtiment de bureau en bâtiment résidentiel. En d’autres termes, la structure s’adapte aux nouveaux besoins et usages.
Toutefois, la déconstruction ou l’adaptation dépend des conditions du marché local et du lieu d’implantation. C’est pourquoi, comme le suggère le rapport de la Fondation Ellen MacArthur & Arup, pour une application plus équitable du modèle des actifs adaptables, il est nécessaire de se concentrer sur les types de lieux plutôt que sur les types de bâtiments.
Les acteurs impliqués
Développer un tel modèle signifie concevoir des bâtiments multifonctionnels. C’est-à-dire qu’ils doivent être en mesure de s’adapter à plus d’une utilisation dans leur vie. C’est pourquoi la promotion du retrofit est la seule solution au lieu de la démolition. Au sein de ce modèle, un nouveau partenariat d’investissement est en train d’émerger. Il y aura un investisseur à long terme et un autre à court terme. Le premier investit dans l’ensemble de la structure, qui se prête à de multiples fonctions. Le second, par contre, loue la structure uniquement pour un usage spécifique et l’adapte si nécessaire. Ensuite, s’il y a un changement dans le marché, une deuxième étape est franchie. Plus précisément, un troisième investisseur à court terme entre en scène. Ces derniers peuvent louer, adapter et repositionner le bâtiment sur le marché.
Il est essentiel de différencier les investisseurs afin que la structure soit séparée de chaque couche du bâtiment. En fait, la structure concerne le long terme, tandis que les couches concernent le court terme, et diffère donc selon la fonction.
Application de cette théorie
Pour concevoir des bâtiments adaptables, il faut un maître d’œuvre qui identifie les zones monofonctionnelles et adaptables. Certaines approches, telles que l’analyse d’horizon et la planification de scénarios, peuvent aider. Ils nous permettent de définir des priorités et d’établir des similitudes entre les scénarios possibles. Cela est utile pour créer les exigences d’adaptabilité nécessaires aux parties les plus rigides du bâtiment, et essentiel pour l’équipe de conception des changements futurs. C’est le cas:
- Hauteur de plancher à plancher
- Profondeur de la plaque
- Principales positions et contributions
- Riser sizing
- Dimensionnement et positionnement des espaces
Quelques exemples de Bâtiments Adaptables
Une démonstration de la fonctionnalité du modèle des bâtiments adaptables est un bloc résidentiel avec un certain nombre d’unités pour une longue période de fonctionnement. Une diminution de la demande résidentielle et, par conséquent, une augmentation des offres d’emploi nous permettent de développer une réflexion approfondie.
L’application du modèle linéaire à un bâtiment répondant à ces conditions nécessite sa démolition lorsque le taux d’inoccupation atteint 60%. Dans ce scénario, l’investisseur procède à l’expulsion des résidents restants, à la démolition du bâtiment et à sa transformation en un usage plus logistique.
Au contraire, le modèle circulaire prévoit à l’avance la possibilité d’une récession et, suivant cette perspective, permet une plus grande flexibilité lors de la construction du bâtiment. Ainsi, au fur et à mesure que la structure commence à se déprécier, le bâtiment adapte l’espace à un usage micrologique.
Les changements ne concernent que les services et l’ameublement du bâtiment. Cela n’implique que des travaux mineurs, tels que la suppression des cloisons de séparation pour créer un seul espace ouvert à chaque étage; ou l’ajout d’un ascenseur plus utile qui permet à des éléments plus importants d’entrer et de sortir du bâtiment. Dans cette perspective, la structure conserve ses fondations et l’enveloppe du bâtiment.
Bâtiments Adaptables et la performance financière
Une brève analyse des performances financières peut compléter la mise en œuvre du modèle commercial des biens adaptables. A titre d’exemple, on peut s’inspirer du rapport de la Fondation Ellen MacArthur & Arup. Leurs recherches se sont concentrées sur l’application du modèle à un bâtiment résidentiel de 15 unités de logement au Danemark. Ils ont supposé que tous les locataires conserveraient le même revenu pendant toute la durée de vie de l’immeuble, soit 50 ans. Cela a donné un taux de rendement interne de 3,7%.
Le modèle linéaire prévoit la démolition et la reconstruction à la fin de la vie du bâtiment. En appliquant ce projet, il a été possible d’obtenir un TRI de 0,3%. Par ailleurs, la mise en place progressive du système circulaire à chaque étage, convertible en utilisation micrologistique, a permis d’obtenir un TRI de 3,6%.
Analyse de sensibilité: résultats
Pour évaluer la validité des évaluations, la Fondation Ellen MacArthur & Arup a décidé de procéder à une analyse de sensibilité. Ils ont ainsi pu examiner dans quelle mesure leurs résultats pouvaient être affectés par des variables. À partir de ces données, ils ont identifié les résultats issus d’hypothèses douteuses.
L’analyse de sensibilité effectuée a porté sur quatre points:
- Différents scénarios de marché en baisse
- Le coût supplémentaire associé à la conception de l’adaptabilité
- Cost of conversion
- Le revenu locatif annuel de la deuxième utilisation
Trois scénarios sont proposés dans le rapport par rapport à la perte:
- à court terme de la valeur des bâtiments
- de valeur à long terme du bien
- de valeur à moyen terme du bien
Les deux premiers doivent être comparés avec le troisième, supposé pour le scénario de base circulaire. Pour ces derniers, les coûts initiaux supplémentaires liés au projet d’adaptabilité n’ont pas été pris en compte. Pour cette raison, les recherches menées par la Fondation Ellen MacArthur & Arup ont nécessité une analyse plus approfondie pour évaluer l’impact des coûts supplémentaires initiaux sur le TRI.
Les résultats ont indiqué un point d’équilibre entre le modèle circulaire et celui linéaire dans le scénario à moyen terme. Il s’agit d’une augmentation de 110% des coûts de construction.
De même, le rapport ne prenait pas en compte le coût de la conversion d’un bâtiment d’un usage à un autre. C’est pourquoi la Fondation Ellen MacArthur & Arup ont mené une analyse plus approfondie de l’impact des coûts de conversion sur le TRI. Par rapport aux coûts de construction initiaux, le résultat pour le scénario à moyen terme est un coût de conversion de 110 %.
Enfin, le rapport a analysé l’impact sur le TRI des variations des revenus locatifs de la seconde utilisation du bâtiment. Cela a vérifié une augmentation pour cette option.
Bâtiments Adaptables et l’Économie Circulaire
Au vu de ces données, elles confirment sans aucun doute l’impact positif de ce modèle sur l’environnement bâti. Le modèle de business « Adaptable Assets » vise à maintenir la valeur maximale d’un bâtiment le plus longtemps possible. Ceci non seulement en augmentant, mais aussi en favorisant une longue durée de vie du bâtiment. Le coût de conversion est donc inférieur à celui de la démolition et de la rénovation. Cela présente un avantage à la fois environnemental et économique.